Chaque trimestre, la même question revient dans les commerces et les cabinets locataires : de combien mon loyer va-t-il bouger ? La réponse dépend d’un document que peu de dirigeants relisent, la clause d’indexation de leur bail.
Quels indices ont été publiés, et que disent-ils ?
L’Insee a mis en ligne le 23 septembre 2026 les trois indices de référence du deuxième trimestre 2026. Le mouvement d’ensemble est modeste, mais il marque un retournement.
L’indice des loyers commerciaux s’établit à 137,16, en hausse de 0,26 % sur un an. C’est peu, et c’est une bonne nouvelle après le recul de 0,45 % enregistré au trimestre précédent. Sur trois mois, la progression atteint 1,40 %, ce qui montre que la comparaison annuelle masque une remontée entamée depuis janvier.
L’indice des loyers des activités tertiaires, qui concerne les baux professionnels, atteint 138,01, en hausse de 0,63 % sur un an. Là aussi, le trimestre précédent était presque plat, avec 0,09 %.
L’indice du coût de la construction, dont l’usage s’est raréfié mais qui subsiste dans des baux anciens, s’établit à 2 103. Il progresse de 0,91 % sur le trimestre et de 0,81 % sur un an, après avoir chuté de 2,89 % sur les douze mois précédents. La série se redresse donc, sans retrouver ses sommets.
Quel indice concerne votre bail ?
Un seul, celui qui est écrit noir sur blanc dans votre contrat. C’est la première chose à vérifier, et elle prend cinq minutes.
Les baux commerciaux, ceux des boutiques, restaurants, ateliers et locaux d’activité, sont en général indexés sur l’indice des loyers commerciaux. Les baux professionnels, qui accueillent des professions libérales ou des activités tertiaires, renvoient plutôt à l’indice des loyers des activités tertiaires. Les baux signés avant les années 2010 peuvent encore mentionner l’indice du coût de la construction, qui n’a pas disparu de tous les contrats.
Deuxième information à relever au même endroit : le trimestre de référence. Une clause parle rarement du dernier indice paru au jour de la régularisation. Elle désigne un trimestre précis, souvent le même d’une année sur l’autre, et c’est cet indice qui compte.
Comment vérifier le calcul de votre révision ?
Un décompte de révision tient en quatre lignes. Le loyer de départ, l’indice de référence au moment de la signature ou de la dernière révision, l’indice nouveau, et le loyer qui en résulte. Si l’une de ces quatre lignes manque, demandez-la.
L’ordre de grandeur aide à relativiser. Sur un loyer annuel de 12 000 euros indexé sur l’indice des loyers commerciaux, la hausse annuelle de 0,26 % représente 31 euros par an. Avec le même loyer indexé sur l’indice des loyers des activités tertiaires, on parle de 76 euros. Avec l’indice du coût de la construction, 97 euros. Aucun de ces montants ne justifie une bataille, mais tous justifient une lecture : c’est la régularité de la vérification qui protège, pas l’énergie mise une seule fois.
Trois pièges reviennent souvent. Un indice pris sur le mauvais trimestre, qui gonfle artificiellement le résultat. Une comparaison faite avec le loyer de l’année précédente au lieu du loyer d’origine. Et un rappel présenté sur plusieurs années, alors que la prescription limite la période réclamable.
Et si le montant vous paraît trop élevé ?
Contestez avant de payer, pas après. Un décompte de régularisation n’est pas un titre exécutoire : c’est un calcul adressé par le bailleur ou son gestionnaire, et il se discute.
La démarche est simple et n’a rien d’agressif. Demandez le calcul détaillé par écrit. Comparez l’indice utilisé à celui publié par l’Insee, dont les séries sont consultables gratuitement. Puis répondez en indiquant précisément ce qui ne va pas. Dans la majorité des cas, un désaccord de ce type se règle par un échange écrit, sans avocat ni procédure.
Le cas vraiment différent est celui du renouvellement. Lorsqu’un bail commercial arrive à échéance, la règle change : le loyer peut être déplafonné dans des situations prévues par la loi, et la variation d’indice ne suffit plus à expliquer le nouveau montant. Si votre échéance tombe dans les deux prochaines années, faites le point un an avant. À Auxerre comme dans le reste de l’Yonne, beaucoup de baux du centre ancien arrivent aujourd’hui dans cette fenêtre, et les commerçants qui s’y prennent tôt gardent une marge de négociation.
Ces indices n’ont pas vocation à occuper votre agenda. Mais comme ils reviennent chaque trimestre, une habitude simple suffit : enregistrer la date de votre échéance, garder votre clause d’indexation à portée de main, et relire le décompte le jour où il arrive plutôt que trois mois plus tard.